万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本(běn)都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国(guó)民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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